1.是否將收取的房屋預(yù)售收入（包括定金）計入“預(yù)收賬款”以外的往來科目，長期掛賬不申報納稅。銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價款和價外費用是否未按規(guī)定入賬，少計收入。【樊劍英：沒有辦理銷售許可證之前所收取的款項，是否繳納營業(yè)稅？已具備定金和預(yù)收賬款實質(zhì)了】
2.是否將售房款沖減成本、費用或直接轉(zhuǎn)入關(guān)聯(lián)單位，未按規(guī)定入賬；是否將售房款打入個人儲蓄賬戶或信用卡賬戶，存在賬外收入等情況。【樊劍英：打入個人儲蓄賬戶，一般對應(yīng)的是不開正式收據(jù)或者發(fā)票，不過總有一天是要入賬的，出現(xiàn)了時間差異。如果直接轉(zhuǎn)入了關(guān)聯(lián)單位，一般計入的是其他應(yīng)付款，但明細對不上】
3.以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后，是否未按規(guī)定計稅；是否將收到的按揭款項以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶，不計收入。【樊劍英：按規(guī)定計稅，一是營業(yè)稅、二是企業(yè)所得稅，計入短期借款幾乎無可能性】
4．委托代理銷售，是否按規(guī)定進行納稅申報。【樊劍英：關(guān)鍵是看簽訂合同的銷售主體是誰，代理傭金不得沖減計稅收入，涉及營業(yè)稅和企業(yè)所得稅】（關(guān)注公眾微信號：jxhzhaojie分享更多地產(chǎn)財稅專業(yè)知識）
5.私改規(guī)劃，增加銷售面積的收入是否按規(guī)定入賬和申報納稅。【樊劍英：超規(guī)劃面積不辦產(chǎn)權(quán)證，但是也有成本有收入，也算可售面積，如果帳外收入，就會不開發(fā)票。要看銷售廣告是否提到了贈送面積】
6.是否利用關(guān)聯(lián)關(guān)系進行關(guān)聯(lián)交易，以較低的價格轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)（包括銷售給股東、法定代表人）少繳營業(yè)稅。【樊劍英：計稅價格明顯偏低并無正當理由的】
7.納稅人開發(fā)保障性住房等用途的房產(chǎn)是否按規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。【樊劍英：營業(yè)稅無優(yōu)惠，按成本價計算，公式是否正確，成本價確定以什么為依據(jù)】
8.銷售商業(yè)店鋪或精裝修房屋時，人為將售房總價分解為購房款和裝修款，對裝修款未并入房屋總價申報繳納營業(yè)稅。【樊劍英：少交營業(yè)稅，那么裝修成本也不能扣除，精裝修交房比較麻煩，會出現(xiàn)毛坯房交付但是精裝修價格】
9. 發(fā)生視同銷售行為包括：以開發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權(quán)、股權(quán)；以開發(fā)產(chǎn)品抵頂材料款、工程款、廣告費、銀行貸款本息、動遷補償費等債務(wù)；將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵、分配給投資者，是否按規(guī)定申報納稅。【樊劍英：除非不辦房產(chǎn)證，否則交易行為無法掩蓋】
10.按分期收款合同約定的時間應(yīng)收取而未收到的銷售款是否及時申報納稅。【樊劍英：合同日到期應(yīng)收未收也要納稅，特別是跨年的情況】
11.對將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款是否按租金確認收入，出售時是否再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入。【樊劍英：只要開發(fā)產(chǎn)品完工取得的租金收入就要納稅，而預(yù)租收入可以不納稅】
12.出租收入是否抵頂工程款、抵頂銀行貸款利息，未確認收入。【樊劍英：可能性不大，因為要有成本發(fā)票入賬，除非對方配合，雙方都不入賬，但能改變建造合同額及工程結(jié)算額嗎？】
13.出租收入（如將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）、周轉(zhuǎn)房手續(xù)費收入等是否未按稅法規(guī)定的時間入賬或計入“應(yīng)付賬款”等往來科目貸方，未確認收入；或以明顯低于市場的價格出租給關(guān)聯(lián)方，未按規(guī)定計稅。【樊劍英：這屬于科目故意混用的情況】【出租給關(guān)聯(lián)方，更主要是想少交房產(chǎn)稅】
14.商品房售后服務(wù)如物業(yè)收入、代客裝修、清潔等取得的收入是否未按規(guī)定申報納稅。【樊劍英：定性為銷售不動產(chǎn)價外費用還是其他業(yè)務(wù)收入？我以為應(yīng)看是在交房前還是后】
15.利用自有施工力量建造房屋等建筑物，在銷售不動產(chǎn)時，是否未申報繳納建筑環(huán)節(jié)的營業(yè)稅。【樊劍英：自建不動產(chǎn)銷售，自建行為要視同銷售，這種情況不多，房地產(chǎn)公司為稅務(wù)籌劃一般都是外包，還可以外包給關(guān)聯(lián)公司】
16.中途轉(zhuǎn)讓在建項目，是否未按規(guī)定繳納營業(yè)稅。【樊劍英：是轉(zhuǎn)讓土地還是在建工程，以后是全額納稅還是差額納稅】
17.未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入是否已按規(guī)定預(yù)計毛利額，計入當前應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。【樊劍英：看各地預(yù)計毛利率是多少】
18.產(chǎn)品完工后是否及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其與對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當年度本項目的應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。對于跨年度房地產(chǎn)開發(fā)項目的已完工出售部分，有無不按權(quán)責發(fā)生制原則確認收入或故意推遲實現(xiàn)工程結(jié)算收入的現(xiàn)象。【樊劍英：推遲有好處，有時間攢成本發(fā)票，完工有標準，看三個標準孰先】
19.取得政府的經(jīng)濟補償或獎勵收入是否申報繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。【樊劍英：還是判斷是不征稅收入，一般房地產(chǎn)企業(yè)拿不到不征稅收入】
20.客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售收取的租金等是否按規(guī)定確認收入。【樊劍英：會計處理均屬于營業(yè)外收入，也可能處理為沖減開發(fā)成本，還要注意是否屬于價外費用有無繳納營業(yè)稅】
21.取得的土地資產(chǎn)是否不按規(guī)定計價，包括是否擅自擴大或減少土地資產(chǎn)的價值；是否存在將購進土地進行三通一平后，通過評估虛增土地成本，計入開發(fā)成本。【樊劍英：擴大是為了躲抵扣，減少是為了自建固定資產(chǎn)少交房產(chǎn)稅，評估虛增不涉及營業(yè)稅，但是也不能改變計稅基礎(chǔ)，多先是為銀行貸款粉飾，還有些是股權(quán)收購得來的土地，溢價想進成本】
22.是否虛列拆遷補償費，虛增成本。包括：是否虛增拆遷戶數(shù)，多列拆遷補償費或虛增補償金額，多列拆遷補償費；征地、拆遷支出，是否按規(guī)定進行歸集分攤，涉及分片分期開發(fā)的，是否在各個項目進行合理分攤。【樊劍英：從一則新聞中可以看到，拆遷款這種不要發(fā)票的成本多容易造出來。沈陽百余官員聯(lián)手拆遷戶借全運會套取3億補償款。違規(guī)搶建房屋，“空掛戶”造假，變更用地性質(zhì)……在大規(guī)模農(nóng)村土地征收拆遷過程中，一些基層領(lǐng)導干部、公職人員與拆遷戶聯(lián)手造假，非法套取國家巨額資金。遼寧省多家法院近日審理的沈陽拆遷腐敗窩案揭開了套取國家征地補償款黑幕。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，沈陽在征地拆遷過程中，共計3億余元征地補償款被非法套取�！�
23.是否簽訂虛假合同、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支成本費用。包括：是否簽訂虛假單項合同，取得虛開發(fā)票，提高建安工程費用；是否存在利用關(guān)聯(lián)關(guān)系虛增成本轉(zhuǎn)移利潤，從關(guān)聯(lián)企業(yè)購進材料，向關(guān)聯(lián)企業(yè)發(fā)包或分包工程，人為提高材料價格或建安費用；采取包工不包料方式發(fā)包工程，并在開發(fā)企業(yè)提供的材料、水電和其他物資已憑發(fā)票計入開發(fā)成本的情況下，是否讓施工企業(yè)按勞務(wù)費和材料價款的合計金額再次開具發(fā)票，并負擔其多開部分的稅款，重復(fù)列支開發(fā)成本；是否虛列工程監(jiān)理費；是否存在從法人代表個人賬戶支付公司采購費用的情況。【樊劍英：分析比較全面，一是因為備案合同與執(zhí)行合同的不一致，有虛增成本的空間；二是建筑企業(yè)核定征收，稅負較低；三是甲供材，無論如何開票施工方都要交稅，可能重復(fù)列支開發(fā)成本。】
24.是否取得不符合規(guī)定的發(fā)票入賬，多列成本費用。包括：取得舊版作廢發(fā)票入賬；涂改、偽造、自行填開發(fā)票入賬；取得第三方開具的發(fā)票入賬；取得開具內(nèi)容不實的發(fā)票入賬等。【樊劍英：取得不屬于項目所在地建筑業(yè)發(fā)票、合同與發(fā)票主體不一致、發(fā)票內(nèi)容與合同不一致等等】
25.是否混淆成本核算對象，未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本。包括：是否未根據(jù)開發(fā)項目的特點及實際情況確定成本核算對象，所有開發(fā)工程成本在一個賬戶中核算，無法確認當期單項工程開發(fā)成本；企業(yè)各期成本核算混亂，提前列支下期項目成本；一次性列支應(yīng)由各期分攤的土地成本（含土地附屬成本）；未單獨核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設(shè)施的成本，將其全部計入可售房屋開發(fā)成本；雖單獨核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設(shè)施的成本，但只分攤建筑安裝工程費，而土地成本、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、借款利息等費用在已售房屋中分攤；發(fā)生銷售退回業(yè)務(wù)，只沖減收入，不沖回已結(jié)轉(zhuǎn)成本。【樊劍英：第一是成本對象確定問題，根據(jù)2014年第35號公告在開發(fā)產(chǎn)品完工年度要專項報告；第二是共同成本未按照成本對象建筑面積法進行分攤；第三是故意增加已售部分專屬成本；第四是退房業(yè)務(wù)，收入沖掉了，而不轉(zhuǎn)回存貨】
26.是否將資本性支出直接列入當期成本，減少應(yīng)納稅所得額。包括：將辦公用的電子設(shè)備、汽車、音像設(shè)備等固定資產(chǎn)計入銷售費用或在低值易耗品賬戶核算，進行稅前扣除；由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)的，位于開發(fā)小區(qū)內(nèi)的郵電通訊、學校、醫(yī)療等配套設(shè)施在完工后出租的，未將其按固定資產(chǎn)進行賬務(wù)處理；在開發(fā)小區(qū)內(nèi)建造的會所、售樓部、停車場庫、物業(yè)管理場等產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，未按固定資產(chǎn)進行賬務(wù)處理；臨時出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，對其已計提折舊處理是否正確。企業(yè)購買的交通工具（車輛）不計入固定資產(chǎn)計提折舊，而是直接進入管理費用，影響當年利潤，可能存在少繳納企業(yè)所得稅的風險。【樊劍英：5000元以下的固定資產(chǎn)可以一次性扣除；無產(chǎn)權(quán)的配套設(shè)施，不需要移交的，開發(fā)商又形成收入的只能視同固定資產(chǎn)來管理，企業(yè)不轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)也應(yīng)該確認成本，避免全部轉(zhuǎn)銷售成本，避免少交房產(chǎn)稅】
27.是否擴大期間費用列支范圍及標準，減少應(yīng)納稅所得額。包括：“廣告費”、“業(yè)務(wù)宣傳費”、“業(yè)務(wù)招待費”、“壞賬損失”等期間費用是否按規(guī)定的范圍和標準進行扣除，是否存在為規(guī)避扣除比例的限制而將上述費用部分計入開發(fā)成本的情況；開發(fā)產(chǎn)品完工前的借款利息，是否一次性計入當期損益，虛增財務(wù)費用；高于同類同期商業(yè)銀行貸款利率支付的利息是否調(diào)整；從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊資本50%的，超過部分的利息支出，是否已作納稅調(diào)整；工資及“三費”扣除是否正確。是否將工資性的支出列入了營業(yè)費用，未進行納稅調(diào)整；計提的以前年度應(yīng)計未計、應(yīng)提未提的折舊、費用是否已作納稅調(diào)整；是否在稅前扣除與收入無關(guān)的支出。如違規(guī)列支行政性罰款，少申報繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。【樊劍英：有限額的期間費用計入開發(fā)間接費用，所得稅匯算清繳不做調(diào)整勢必影響以后的計稅基礎(chǔ)，早調(diào)整比晚調(diào)整好；50%關(guān)聯(lián)方借款屬于新所得稅法以前的規(guī)定，應(yīng)考慮資本弱化2:1的規(guī)定；計提的以前年度應(yīng)計未計、應(yīng)提未提的折舊、費用可以追溯調(diào)整】
28．各項跌價準備金、投資減值準備是否已作納稅調(diào)整；政策性減免稅金是否視作已繳稅金，少申報繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅；以前年度損益調(diào)整事項未計入以前年度所得計繳所得稅的，是否已作納稅調(diào)整；接受捐贈貨幣性資產(chǎn)是否未調(diào)增應(yīng)納稅所得額，少繳企業(yè)所得稅；接受捐贈非貨幣性資產(chǎn)是否低價入賬，少繳所得稅；固定資產(chǎn)盤盈收入是否未入賬或者低價入賬，少繳所得稅；未經(jīng)審批的固定資產(chǎn)盤虧，是否未作納稅調(diào)增，少繳企業(yè)所得稅；無法支付的應(yīng)付款項長期掛賬不并入應(yīng)納稅所得額，少繳企業(yè)所得稅。預(yù)提費用的貸方余額長期掛賬，是否未做納稅調(diào)整。【樊劍英：政策性減免稅金一般是營業(yè)外收入，以前年度損益調(diào)整事項要追溯調(diào)整】
29.對普通標準住宅的界定是否符合要求。是否將適用商業(yè)用房等高預(yù)征率的商品房與普通住房混淆在一起核算，少繳稅款。【樊劍英：預(yù)征可能混淆，清算很難混淆】
30.是否以工程未結(jié)算、未決算或是商品房未銷售完畢等各種理由不進行土地增值稅的清算。【樊劍英：全部竣工、完成銷售的即應(yīng)清算；不清算需要稅企溝通解決】
31.是否按規(guī)定確定土地增值稅的清算單位。【樊劍英：清算項目和清算單位要大還是要小的問題】
32.混淆不同項目成本，把不同的項目成本費用混淆，是否按規(guī)定進行成本費用分攤；是否多開具建安發(fā)票金額，虛增建安成本；按照開出的發(fā)票金額作為銷售收入環(huán)節(jié)申報稅款，而對于預(yù)收賬款，是否只作長期掛賬處理，不作收入，隱瞞收入少申報稅款；轉(zhuǎn)讓方以凈地價轉(zhuǎn)讓土地且由受讓方代繳的土地出讓金和各項稅費的，是否將土地出讓金和各項稅費轉(zhuǎn)換一并計算繳納各項稅款。【樊劍英：隱瞞收入不好做，轉(zhuǎn)讓方凈地價轉(zhuǎn)讓有可能，沒有開具轉(zhuǎn)讓發(fā)票不能做成本列支，有契稅、營業(yè)稅、土地增值稅漏繳稅款的可能，多開具建安發(fā)票一般比較隱蔽，檢查稍顯費勁】
33.是否未按規(guī)定從開發(fā)成本中分離并歸集利息支出，將超過貸款期限的利息和罰息稅前扣除。【樊劍英：可能性不大，竣工驗收前的利息資本化，之后財務(wù)費用，但是清算扣除直接選擇10%計算扣除好了，開發(fā)成本不包括利息，不管是什么樣的利息】
34.是否列支不屬于清算項目的開發(fā)成本；從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在綠化工程支出方面，是否存在代開與實際業(yè)務(wù)價款不符的發(fā)票并據(jù)實扣除，虛增開發(fā)成本，少繳納土地增值稅。【樊劍英：代開與實際業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票，是苗木發(fā)票還是建安發(fā)票。新疆地稅2014文件： （一）對于分期開發(fā)的項目，屬于多期的公共配套費用，按各期占地面積占項目總占地面積分攤至每期項目中，作為每期的公共配套費用。 （二）當期的公共配套費用的分攤，按照當期清算單位的建筑面積占當期總建筑面積的比例分攤�！�
35.是否未按規(guī)定方法將相關(guān)項目成本在普通住宅和非普通住宅之間進行分攤。【樊劍英：一般是按建筑面積分攤】
36.是否通過多次對土地進行評估增值的方式增加土地成本，少繳土地增值稅；房地產(chǎn)企業(yè)利用土地評估，將評估增值的土地成本直接記入開發(fā)成本，虛增土地成本，少繳納土地增值稅。【樊劍英：直接看土地票據(jù)就可以】
37.清算后又銷售或有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，是否未按規(guī)定進行納稅申報，仍然采用預(yù)征方式申報；是否存在達到土地增值稅清算條件，并已經(jīng)進行清算后，剩余的存量房銷售時未按原清算成本進行申報繳納土增稅，只按預(yù)征率申報繳納，造成少繳稅款。【樊劍英：尾房不預(yù)征直接清算才對，清算后發(fā)生成本是否允許扣除爭議較大】
38.是否及時進行土地增值稅清算，是否及時向稅務(wù)機關(guān)報送清算資料，報送的資料是否完整。【樊劍英：及時是多方面原因，資料是否完整可以決定清算進度、質(zhì)量和效率】
39.承租集體土地用于開發(fā)項目建設(shè)，是否繳納土地使用稅。【樊劍英：集體土地也在征稅區(qū)域內(nèi)，好比租賃70年來蓋商品房，當然，產(chǎn)權(quán)受限制】
40.土地等級和使用稅額變更后是否及時調(diào)整納稅申報。【樊劍英：稅務(wù)局征管的責任】
41.開發(fā)用地在開發(fā)期間是否按規(guī)定計征土地使用稅；《土地使用稅暫行條例》第三條中規(guī)定：土地使用稅按照企業(yè)實際占用面積繳納。在實際中，企業(yè)認為有證無地的部分企業(yè)沒有實際占用，因而在繳稅過程中未按照土地房屋權(quán)屬證書上的面積繳稅。【樊劍英：這也有爭議，因政府原因拆遷不到位，釘子戶堅決不搬，而土地證卻陰差陽錯給辦了】
42.未銷售的商品房占用的土地是否按規(guī)定繳納土地使用稅。【樊劍英：未銷售的商品房按照建筑面積比例折合土地面積計算繳納土地使用稅】
43.符合土地使用稅減免政策的納稅人是否按規(guī)定辦理審批或備案手續(xù)；企業(yè)與農(nóng)民或集體簽訂土地租賃合同，長租(50年或70年)無產(chǎn)權(quán)證，實際擁有使用權(quán)，沒有土地使用權(quán)證，是否存在未申報納稅造成少繳土地使用稅的情況。【樊劍英：房地產(chǎn)開發(fā)減免的政策幾乎沒有，雇傭殘疾人定額減免是個例外，比如折舊一個殘疾人每年可以減免1500元】
44.企業(yè)實際占有使用土地的時間與辦理土地使用證的時間不一致，在計算繳納稅款時應(yīng)以實際占有使用的時間，而不是以辦證的時間。以辦證時間為準計算繳納稅款的，可能存在少繳納土地使用稅問題。【樊劍英：一個原則就是看哪個時間哪個面積交稅多】
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45.出讓方式取得國有土地使用權(quán)，是否按照取得該土地使用權(quán)支付的全部經(jīng)濟利益計繳契稅。具體包括：以協(xié)議方式出讓的，契稅計稅價格里是否未包括土地補償費、安置補償費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益；以競價方式出讓的，契稅計稅價格里是否未包括市政建設(shè)配套費及各種補償費；以出讓方式承受原改制企業(yè)劃撥用地的，是否按規(guī)定繳納契稅。【樊劍英：主要是競價方式，一是配套費、二是拆遷補償費】
46.以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，后經(jīng)批準改為出讓方式取得使用權(quán)的，是否補繳契稅。【樊劍英：補繳出讓金就要補繳契稅，但是往往是開發(fā)商代繳】
47.土地使用權(quán)受讓人通過完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方約定的投資額度或投資特定項目，以此獲得的低價轉(zhuǎn)讓或無償贈與的土地使用權(quán)，是否已參照納稅義務(wù)發(fā)生時當?shù)氐氖袌鰞r格，繳納契稅。【樊劍英：類似是說合作建房，一方只出土地，另一方負責建設(shè)，存在轉(zhuǎn)讓的情形】
48.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以工程換取土地，是否繳納契稅。【樊劍英：價格不公允就是評估價格】
49.承受舊城改造拆遷范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，是否按規(guī)定繳納契稅。【樊劍英：計稅依據(jù)確定費勁】
50.分期支付方式取得的土地使用權(quán)，是否按合同規(guī)定的總價繳納契稅。【樊劍英：契稅可以分期】
51.企業(yè)已占有使用土地，但以尚未辦理土地過戶手續(xù)為由不申報繳納契稅；競價取得的土地使用權(quán)尚未辦理產(chǎn)權(quán)，直接再轉(zhuǎn)讓的，是否按規(guī)定申報繳納契稅。
52.代收業(yè)主的房屋契稅，是否按規(guī)定代繳；有些房地產(chǎn)企業(yè)銷售精裝修房屋時，往往給購房者分別開具售房發(fā)票和安裝發(fā)票，造成少繳納裝修部分契稅。（關(guān)注公眾微信號：jxhzhaojie分享更多地產(chǎn)財稅專業(yè)知識）
53.自行建造的自用房產(chǎn)交付使用后，是否長期掛“在建工程”，既不辦理竣工結(jié)算，也未申報繳納房產(chǎn)稅。
54.是否將房屋租金直接沖減“企業(yè)管理費”或掛在其他應(yīng)付款上未繳房產(chǎn)稅。
55.與房屋不可分割的附屬設(shè)備及固定資產(chǎn)改良支出是否增加計稅房產(chǎn)原值。
56.新建和購置的房產(chǎn)是否從建成之次月和取得產(chǎn)權(quán)的次月申報繳納房產(chǎn)稅。
57.自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，是否按照有關(guān)規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按規(guī)定申報繳納房產(chǎn)稅。
58.是否按規(guī)定將相應(yīng)的土地價值計入房產(chǎn)原值據(jù)以征收房產(chǎn)稅。【樊劍英：財稅【2010】121號：自2010年12月1日起，對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等�！�
59.納稅單位使用免稅單位的房產(chǎn)，未履行納稅義務(wù)。
60.房屋銷售（預(yù)售）合同、銀行借款合同、建筑安裝合同、建筑材料購銷合同、租賃合同、勘察設(shè)計合同、廣告合同等是否按規(guī)定足額繳納印花稅。
61.有否混淆合同性質(zhì)，從低適用稅率或擅自減少計稅依據(jù)，未按全部所載金額計稅。
62.忽視對工商執(zhí)照、土地使用證貼印花稅票；各類應(yīng)稅憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅票或繳納印花稅。
63.2006年11月27日之后簽訂的土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，是否按規(guī)定申報繳納印花稅。（關(guān)注公眾微信號：jxhzhaojie分享更多地產(chǎn)財稅專業(yè)知識）
64.未通過“應(yīng)付職工薪酬”科目發(fā)給職工的獎金、實物以及其他各種應(yīng)稅收入，是否足額、準確代扣代繳個人所得稅。
65.為職工購買的商業(yè)保險、補充養(yǎng)老保險、企業(yè)年金等是否按規(guī)定代扣代繳了個人所得稅；加班補助是否計入工資薪金所得繳納個人所得稅。
66.以發(fā)票報銷方式或定額發(fā)放的交通補貼、誤餐補助、加班補助、通訊費補貼等，是否代扣代繳個人所得稅。
67.以發(fā)票報銷方式套取現(xiàn)金，發(fā)放獎金或支付給個人手續(xù)費、回扣、獎勵等，是否代扣代繳個人所得稅。
68.支付債權(quán)、股權(quán)的利息、紅利時是否扣繳利息、股息、紅利收入的個人所得稅。
69.房地產(chǎn)銷售人員取得銷售傭金是否并入工資、薪金代扣代繳個人所得稅。
70.為管理人員購買住房，支付房款，是否并入雇員工資、薪金所得計征個人所得稅；企業(yè)按照激勵機制獎勵給員工汽車、提供免費旅游等是否代扣代繳個人所得稅；高管人員收入是否以燃料費等沖減，少繳個人所得稅。
71.各種促銷活動向客戶贈送禮品，是否代扣代繳個人所得稅。
72.支付的利息是否涉及代扣代繳稅金義務(wù)而未履行。
73.支付借款人（自然人）的利息，是否代扣代繳個人所得稅。
74.借給自然人股東超過1年以上的借款，應(yīng)被認定為股息、紅利分配是否代扣代繳個人所得稅；企業(yè)出資為股東或管理者購各式各樣的會員卡，少代扣代繳個人所得稅；股東或公司員工向企業(yè)借款超過一年未歸還，未代扣代繳個人所得稅。
75.商品房買賣過程中，有的房地產(chǎn)公司因未協(xié)調(diào)好與按揭銀行的合作關(guān)系，造成購房人不能按合同約定辦妥按揭貸款手續(xù)，從而無法繳納后續(xù)房屋價款，致使房屋買賣合同難以繼續(xù)履行，房地產(chǎn)公司因雙方協(xié)商解除商品房買賣合同而向購房人支付違約金時是否履行個人所得稅代扣代繳義務(wù)。
76.占用耕地建房是否按規(guī)定申報繳納耕地占用稅；經(jīng)批準占用耕地的，納稅人須在收到土地管理部門的通知之日起30日內(nèi)繳納耕地占用稅；未經(jīng)批準占用耕地的，納稅人應(yīng)自實際占用耕地之日起30日內(nèi)繳納耕地占用稅。【樊劍英：國家稅務(wù)總局公告2014年第74號規(guī)定：通過招標、拍賣、掛牌方式取得的建設(shè)用地，不屬于新征用的耕地，納稅人應(yīng)按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕186號）第二條規(guī)定，從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅�！�
77.國稅機關(guān)查補增值稅、消費稅后，納稅人未向地稅機關(guān)申報相應(yīng)的城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。
78.不按增值稅、消費稅、營業(yè)稅“三稅”應(yīng)稅行為發(fā)生地適用稅率、費率申報繳納城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。
二、建筑安裝業(yè)稅收風險特征
1.是否存在不按照稅法規(guī)定的納稅期限繳稅，而是以開票金額申報納稅的情況。具體包括：合同明確規(guī)定付款日期的，是否按合同規(guī)定的付款日期確認收入；合同未明確規(guī)定付款日期的，或未與甲方（發(fā)包方）簽訂書面合同，在收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)后是否確認收入；預(yù)收工程款，是否按規(guī)定申報納稅。【樊劍英：開票不給錢，誰也不開票，開了票也不給錢，更沒人開票，但是稅要不要繳呢？一是檢查合同的付款日期；二是檢查建設(shè)方應(yīng)付賬款借方余額或者預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款科目的借方發(fā)生額】
2.是否將整體工程分解記賬，沒有將部分或全部的安裝、裝飾等其他工程收入并入該項工程總造價內(nèi)核算。【樊劍英：分解記賬也是一套賬，只要收入總額與建設(shè)方合同額一致】
3.以包工不包料方式承包工程，是否只將人工費、管理費等勞務(wù)收入作為營業(yè)稅計稅依據(jù)，未將甲方提供的材料、動力等價款計入計稅依據(jù)，未申報納稅。【樊劍英：甲供材只有設(shè)備及裝飾勞務(wù)除外，建設(shè)方提供的物資、動力費用均應(yīng)該計征營業(yè)稅】
4. 對取得工程價款以外的機械作業(yè)收入、固定資產(chǎn)出租收入等是否申報納稅。【樊劍英：工程價款以外的機械作業(yè)收入也屬于工程收入，固定資產(chǎn)出租收入動產(chǎn)就是有形動產(chǎn)租賃收入，應(yīng)交增值稅】
5.將超計劃、超面積施工部分是否只確認成本，未確認收入。【樊劍英：除非建設(shè)方放棄這部分成本，難道建設(shè)方是核定征收所得稅和土地增值稅嗎？】
6.是否將水暖、電照、給排水、寬帶等施工項目的收入全額確認。【樊劍英：問題同上，不大】
7.是否將材料差價款、搶工費、優(yōu)質(zhì)工程獎、提前竣工獎等價外收入直接通過“應(yīng)付職工薪酬”、“盈余公積”、“利潤分配”等賬戶進行核算，或者直接沖減費用，未申報納稅。【樊劍英：建設(shè)方處理就是沒有發(fā)票的營業(yè)外支出，應(yīng)該不可能出現(xiàn)】
8.對發(fā)包方向承包方提供實物或勞務(wù)抵償工程價款等應(yīng)付款項，承包方未按規(guī)定確認工程價款，隱匿應(yīng)稅收入。【樊劍英：如果雙方都不入賬嗎，比較麻煩，實物或勞務(wù)抵頂工程款，還應(yīng)該算營改增繳納增值稅】
9.是否將工程價款直接沖減工程成本或費用、抵償債務(wù)或換取材料，未申報納稅。【樊劍英：可能性不大，因為也要開發(fā)票】
10.是否將工程質(zhì)量差和延誤工期的罰款等直接沖減工程價款。【樊劍英：可能性大，建設(shè)方做了營業(yè)外收入，應(yīng)付賬款借方處理，錢不給了】
11.是否將非主營業(yè)務(wù)高稅率的項目混作低稅率項目申報納稅。【樊劍英：有可能，因為最低就是3%了】
12.是否將收取的工程款不入賬，采取“體外循環(huán)”，不給建設(shè)方開發(fā)票或開具假發(fā)票，不申報納稅。【樊劍英：假發(fā)票得有人配合，還得是項目所在地稅務(wù)局，不開發(fā)票，除非建設(shè)方是傻子】
13.出租、出售自建自用建筑物取得收入，是否未按照規(guī)定申報納稅。【樊劍英：難點在于自建營業(yè)額的確定，是否包含土地成本？貌似各地不一樣】
14.企業(yè)是否按照從接受勞務(wù)方已收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價款確定勞務(wù)收入總額，根據(jù)納稅期末提供勞務(wù)收入總額乘以完工進度扣除以前納稅年度累計已確認提供勞務(wù)收入后的金額，確認為當期勞務(wù)收入。【樊劍英：真正這樣做的建筑施工企業(yè)少之又少，也沒見怎么樣，反正最終是全部做了收入的，就是滯后了點】
15.是否混淆成本歸屬期，提前結(jié)轉(zhuǎn)或多結(jié)轉(zhuǎn)工程成本費用。包括：提前結(jié)轉(zhuǎn)未完工工程成本。企業(yè)是否按照提供勞務(wù)估計總成本乘以完工進度扣除以前納稅期間累計已確認勞務(wù)成本后的金額，結(jié)轉(zhuǎn)為當期勞務(wù)成本；將直接費用和間接費用提前轉(zhuǎn)入工程成本；擅自縮短臨時設(shè)施的攤銷期，虛增臨時設(shè)施攤銷成本。【樊劍英：因為收入是開票收入，不是完工百分比法，導致成本結(jié)轉(zhuǎn)采用的毛利率法，一般存在著提前多轉(zhuǎn)成本可能性；臨時設(shè)施攤銷要視同固定資產(chǎn)管理】
16.是否虛列材料成本，虛增工程成本。包括：虛列已耗用材料的單價、數(shù)量，虛增材料成本；將尚未耗用的材料列入成本；將不屬于材料成本、不能稅前扣除的其他費用列入材料成本；取得虛開發(fā)票或虛構(gòu)購進材料業(yè)務(wù)，虛增材料成本；已竣工的工地剩余已領(lǐng)用材料有無辦理退料手續(xù)沖減成本。【樊劍英：建筑施工企業(yè)有很多沙石料沒有發(fā)票或沒有符合規(guī)定的發(fā)票，就只好想盡一切辦法補足成本，取得虛開發(fā)票真是在所難免；另外，已竣工的工地剩余材料退庫的也不多，更有甚者，存貨幾乎不留余額】
17.是否未按規(guī)定年限計提折舊、計提折舊時固定資產(chǎn)殘值率低于稅法規(guī)定的殘值率。【樊劍英：一般也沒有問題，稅法不再規(guī)定殘值率】
18.達到無形資產(chǎn)標準的管理系統(tǒng)軟件，是否在營業(yè)費用中一次性列支。【樊劍英：看這個標準定多大，5000元呢？】
19.是否虛列施工人員數(shù)量、虛列應(yīng)付工資，虛增人工費用。【樊劍英：不虛列倒是不可能，都是3500元，為啥呢？】
20.購置、建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)購置或開發(fā)期間發(fā)生的合理的借款費用是否不作為資本性支出，而直接計入財務(wù)費用；高于同類同期商業(yè)銀行貸款利率支付的利息是否調(diào)整；向關(guān)聯(lián)方借款利息調(diào)整是否正確。【樊劍英：資本化支出可能性對于建筑施工企業(yè)來說不大，都是給別人干活的，高于同類同期商業(yè)銀行貸款利率要不要調(diào)整要看2011年第34號公告根據(jù)《實施條例》第三十八條規(guī)定，非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分，準予稅前扣除。鑒于目前我國對金融企業(yè)利率要求的具體情況，企業(yè)在按照合同要求首次支付利息并進行稅前扣除時，應(yīng)提供“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”，以證明其利息支出的合理性。“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”中，應(yīng)包括在簽訂該借款合同當時，本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況。該金融企業(yè)應(yīng)為經(jīng)政府有關(guān)部門批準成立的可以從事貸款業(yè)務(wù)的企業(yè)，包括銀行、財務(wù)公司、信托公司等金融機構(gòu)。“同期同類貸款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保以及企業(yè)信譽等條件基本相同下，金融企業(yè)提供貸款的利率。既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對某些企業(yè)提供的實際貸款利率。】
21.與生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的其它費用支出是否稅前扣除；逾期完工的違約金、賠償金、逾期還貸的罰息是否擠占成本。【樊劍英：不擠占成本也應(yīng)該可以稅前扣除，不能扣除的只是行政性罰款以及稅收滯納金】
22.是否未按規(guī)定開具發(fā)票、開具假發(fā)票或虛開發(fā)票。【樊劍英：先查查發(fā)票哪來的】
23.是否以不合法憑證（或無票）列支各項成本、費用，成本核算混亂。【樊劍英：建筑企業(yè)在所難免，涉及掛靠更是亂七八糟】
24.承攬外地工程項目，在外出經(jīng)營申請開具《外出經(jīng)營活動稅收管理證明》時，是否按外管證記載金額1.5%預(yù)繳企業(yè)所得稅；外出經(jīng)營虛列成本，少繳企業(yè)所得稅。【樊劍英：外出經(jīng)營只有總機構(gòu)管理的項目部是按照0.2%預(yù)繳所得稅，1.5%已經(jīng)取消了】
25.未通過“應(yīng)付職工薪酬”科目發(fā)給職工的獎金、實物以及其他各種應(yīng)稅收入，是否足額、準確代扣代繳個人所得稅。
26.以發(fā)票報銷方式或定額發(fā)放交通補貼、誤餐補助、加班補助、通信補貼等，是否代扣代繳個人所得稅。（交通補貼、通信補貼如果所在省制定了稅前扣除標準的，在標準限額內(nèi)的部分可免征個人所得稅）。
27.為職工購買的商業(yè)保險、補充養(yǎng)老保險、企業(yè)年金等是否按規(guī)定代扣代繳了個人所得稅。
28.是否以發(fā)票報銷的方式套取現(xiàn)金，支付給個人獎金、回扣、提成等，未代扣代繳個人所得稅。
29.支付給無用工手續(xù)的臨時工工資，是否代扣代繳個人所得稅。